“6·26”新政之下，北京樓市出現(xiàn)明顯變化。7月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近16個月新高；在新房方面，雖然7月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，但是成交仍保持穩(wěn)定。

對于接下來的走勢，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，會進(jìn)入到底部企穩(wěn)的狀態(tài)。在政策上，更多地會聚焦到精準(zhǔn)調(diào)控。

積極跑量，新房成交超過3000套

6月26日，北京發(fā)布重磅樓市新政，包括首套房最低首付比例從30%降至20%、5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%、公積金貸款最低首付比例降至20%、多孩家庭購買第二套房按首套認(rèn)定等等。

6月底發(fā)布新政，勢必會全面影響7月北京樓市交易。最新出爐的數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅成交量為15575套，環(huán)比增長3.9%，同比增長60.3%。值得關(guān)注的是，二手房月度網(wǎng)簽量達(dá)到近16個月以來的最高水平。

不同于二手房，隨著年中業(yè)績沖刺結(jié)束以及高溫酷暑的到來，新房市場進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季。在這種情況下，北京新房市場表現(xiàn)如何？

據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，北京市住建委官網(wǎng)顯示，7月，北京新建商品住宅成交3089套，同比、環(huán)比分別下降18.8%和3%，成交量達(dá)到今年以來月度次高位水平。

在成交規(guī)模方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京新建商品住宅成交面積48萬平方米，環(huán)比基本持平，同比下降超約20%。7月份北京新房成交規(guī)模保持平穩(wěn)，市場維持一定活躍度。

對于7月份北京新房市場的表現(xiàn)，郭毅分析認(rèn)為，7月份新房整體的成交量和6月份基本持平，但7月份的供應(yīng)量是2190套，6月份是3495套，大概減少了1000套左右。可以看出當(dāng)下市場，在供應(yīng)層面上，開發(fā)商相對比較謹(jǐn)慎和克制。同時(shí)，成交上也在積極地跑量。

以價(jià)換量，新房整體價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整

在成交價(jià)格上，根據(jù)北京鏈家研究院數(shù)據(jù)，北京市住建委官網(wǎng)顯示，7月份，北京商品住宅成交均價(jià)5.76萬元/平方米，同比下降3.8%。環(huán)比下降15.6%。

郭毅說，價(jià)格方面，7月份相比6月份有比較明顯的下調(diào)，這說明當(dāng)下北京新房市場整體還是以剛需類項(xiàng)目為主，中低總價(jià)、單價(jià)的項(xiàng)目成交在整體市場結(jié)構(gòu)中比重較大，所以帶來了新房整體均價(jià)的結(jié)構(gòu)性下滑。與此同時(shí)，部分項(xiàng)目給出了相對的優(yōu)惠和折扣，價(jià)格出現(xiàn)了調(diào)整的一個狀態(tài)。

對于新政帶來的影響，中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，“6·26”北京樓市新政出臺后，北京房地產(chǎn)市場活躍度有所回升，7月新房成交未出現(xiàn)季節(jié)性環(huán)比回落，政策效果有所顯現(xiàn)。但目前北京房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化預(yù)期，市場觀望情緒依然濃厚，政策效果持續(xù)性仍有待觀察。

郭毅指出，新政對整體二手房市場的拉動更大，轉(zhuǎn)化到新房市場有一定的比例，但實(shí)際效果并沒有那么明顯。從新房市場來看，一方面還需要在規(guī)劃審批角度，給予更加寬松的空間；從開發(fā)商的角度，需要進(jìn)一步提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)，包括功能空間、精裝配置等，才能夠吸引更多改善家庭的關(guān)注。

此外，“6、7月份北京二手房成交當(dāng)中的一部分客群，目前還在看房、選房，沒有及時(shí)、很快地確定好買房的目標(biāo)，基于這種狀況，新房項(xiàng)目可以在產(chǎn)品的亮點(diǎn)和特色上進(jìn)一步提升、優(yōu)化，有可能會吸引到更多換房的購房家庭。”郭毅如是說。

預(yù)計(jì)市場底部企穩(wěn)，業(yè)內(nèi)稱政策調(diào)整將更加精準(zhǔn)

時(shí)間已經(jīng)來到8月份，對于接下來北京新房市場的供應(yīng)情況，北京鏈家研究院分析師岳微表示，目前，包括中建、建發(fā)、城建、住總、興創(chuàng)等多家開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)有12個住宅項(xiàng)目在近期上市，豐臺區(qū)大瓦窯、朝陽區(qū)酒仙橋?qū)⒂瓉矶鄠€改善項(xiàng)目，總價(jià)段在集中1000萬元左右，填補(bǔ)區(qū)域改善需求的在售空白。昌平區(qū)南邵、生命科學(xué)園、百善鎮(zhèn)，順義區(qū)仁和，大興區(qū)西紅門、黃村等職住平衡板塊也均有“上新”，全面覆蓋80-140平方米三至四居的多產(chǎn)品段，總價(jià)區(qū)間在400萬-800萬元。

諸如南城熱門地區(qū)西紅門板塊，除了在售的幾個新盤外，御璟星城·元啟項(xiàng)目預(yù)計(jì)在8月底開盤，銷售指導(dǎo)價(jià)為6.6萬/平方米。近期，御璟星城·元啟“元創(chuàng)”美學(xué)樣板間正式開放，據(jù)工作人員介紹，項(xiàng)目戶型為79-168平方米三居、四居。

位于順義的住總俸伯項(xiàng)目近日也發(fā)布了案名——住總丨青年ONE。北京住總相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目距離俸伯站400米左右，容積率1.5，非常難得，因?yàn)榇蟛糠值罔F盤容積率基本是2.0甚至是2.5。此外，項(xiàng)目緊鄰潮白河森林公園，周邊的綠化率非常高。據(jù)了解，該項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)是4.5萬元/平方米。

對于接下來的市場與政策走勢，郭毅認(rèn)為，會進(jìn)入到底部企穩(wěn)的狀態(tài)。在政策上，更多地會聚焦到精準(zhǔn)調(diào)控，在土地供應(yīng)上，推出更優(yōu)質(zhì)的地塊，讓更多的開發(fā)商參與，為市場信心添磚加瓦；針對賣舊買新的轉(zhuǎn)化，給予更大幅度的政策拉動和激活，以幫助更多的賣房家庭選擇新房，打通從土地到新房再到二手房的交易循環(huán)，從而對未來市場穩(wěn)健向好提供更大的政策助力。