國(guó)慶假期后的第一個(gè)休息日（10月13日），位于深圳市龍華區(qū)的深業(yè)上城學(xué)府開盤，很多人都在盯著這個(gè)樓盤的銷售情況，檢驗(yàn)樓市熱度是否持續(xù)的時(shí)機(jī)來(lái)了。
332套房源，折扣均價(jià)接近8萬(wàn)元/平方米，結(jié)果好在不負(fù)眾望，開盤三個(gè)半小時(shí)售罄，成為今年第二個(gè)“日光盤”。
同樣是這一天，北京兩個(gè)豪宅項(xiàng)目同時(shí)開盤。均價(jià)12.5萬(wàn)/平方米的北京宸園，首日銷售額達(dá)到61.5億元。另一個(gè)項(xiàng)目中建璞園PARK，單套總價(jià)在1700萬(wàn)-3400萬(wàn)區(qū)間，開盤當(dāng)日入賬22億元。
在廣州，國(guó)慶假期主打的是新房強(qiáng)勢(shì)反彈，節(jié)后，熱度蔓延至二手房。10月12日，廣州二手房網(wǎng)簽1020套創(chuàng)今年新高。在傳統(tǒng)豪宅區(qū)珠江新城，某均價(jià)18萬(wàn)元/平方米的小區(qū)平均2-3天就有一名業(yè)主成功出貨。僅僅一天后，上海緊隨其后，二手房網(wǎng)簽創(chuàng)近一年新高達(dá)1334套。深圳則是在13日創(chuàng)下單日簽約近四年最高。
“好消息，政策還有用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在其社交媒體上感嘆。
然而，還是有潑冷水的。節(jié)后，上海象嶼江灣悅府等數(shù)個(gè)樓盤因意向登記不足取消搖號(hào)；深圳節(jié)后開盤的有6個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)地處遠(yuǎn)郊的樓盤，誠(chéng)意登記后沒有任何消息流出。
刺激這波樓市反彈的“9·29”新政已過半月，10月10日保利發(fā)展的一次投資者交流會(huì)上，其證券代表稱：“窗口期能夠延續(xù)多長(zhǎng)？市場(chǎng)的情緒是否持續(xù)延續(xù)？這個(gè)是需要去觀察的。”
節(jié)后，廣州多個(gè)樓盤宣布收回此前促銷折扣，還有樓盤直接宣布漲價(jià)，意圖催促購(gòu)房者盡快下定。漲價(jià)只是噱頭，大部分樓盤都可以為意向購(gòu)房客申請(qǐng)延長(zhǎng)折扣期限。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》詢問了來(lái)自深圳、廣州、上海的5家龍頭開發(fā)商，均表示：不會(huì)收回折扣。
購(gòu)房者對(duì)價(jià)格仍然敏感
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，北上廣深此輪樓市熱潮之所以來(lái)得又快又猛，至少有兩個(gè)關(guān)鍵因素，一個(gè)是項(xiàng)目本身就是“筍盤”，一個(gè)是城市整體上的供應(yīng)緊張。
可以看到，國(guó)慶期間熱賣的樓盤幾乎全部沿襲了9月的促銷折扣，甚至有的樓盤在國(guó)慶期間還有額外的送禮促銷，比如送黃金、汽車、車位。
“哪些項(xiàng)目交易更好呢？”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，首先，價(jià)格要足夠低，售價(jià)不能高于周邊項(xiàng)目，甚至要與周邊的同品質(zhì)二手房有“價(jià)格倒掛”；其次，區(qū)位要足夠好，特別是距離地鐵近，通勤、小孩入學(xué)等沒有瑕疵；最后，綜合品質(zhì)要足夠好，比如大品牌國(guó)央企開發(fā)商，高得房率，交付有保障。
以深圳剛剛“日光”的深業(yè)上城學(xué)府為例，其折扣后均價(jià)約7.48萬(wàn)元/平方米，乍看價(jià)格偏高，因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)有新盤在去年曾跌破到5字頭。交通便利、實(shí)用率高、配套完善都是其次，之所以能在一日之內(nèi)售罄，最關(guān)鍵原因和今年前一個(gè)“日光盤”海德園一樣，即學(xué)區(qū)。
深業(yè)上城學(xué)府樓如其名，屬深圳高級(jí)中學(xué)北學(xué)區(qū)范圍，樓盤一路之隔就是正在擴(kuò)建的校區(qū)。深圳高級(jí)中學(xué)是深圳位列第一序列的公立學(xué)校。北學(xué)區(qū)學(xué)校是九年一貫制，根據(jù)龍華區(qū)最新的政策，未交房也可以申請(qǐng)學(xué)校，只需要網(wǎng)簽合同和不動(dòng)產(chǎn)查詢單即可上學(xué)。
但看學(xué)區(qū)的話，周邊與深業(yè)上城學(xué)府共用學(xué)區(qū)的金亨里小區(qū)，今年7月的二手成交均價(jià)高居11萬(wàn)元/平方米，深業(yè)上城學(xué)府明顯與二手房出現(xiàn)了價(jià)格倒掛。
值得注意的是，深業(yè)上城學(xué)府這個(gè)今年最受關(guān)注的學(xué)區(qū)盤，在去年拍地時(shí)是底價(jià)成交的，僅深業(yè)一家報(bào)價(jià)，三分鐘內(nèi)結(jié)束拍賣。
“去年一方面形勢(shì)不好，房企都沒錢，債務(wù)纏身，另一方面學(xué)區(qū)房被近年來(lái)的大學(xué)區(qū)概念搞得有點(diǎn)低落，風(fēng)險(xiǎn)加大了，也影響拿地積極性。”國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。
深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，9·29新政后新房市場(chǎng)一改過去頹勢(shì)，特別是各區(qū)域性價(jià)比相對(duì)較高的項(xiàng)目，去化顯著加快。除了政策原因，還得益于開發(fā)商在價(jià)格上做出讓步，以價(jià)換量趨勢(shì)不改。
第二個(gè)關(guān)鍵因素就是城市供應(yīng)。
2024年多個(gè)重點(diǎn)城市大幅縮減供地計(jì)劃，這樣做的直接影響是有效避免了土地流拍，繼而影響市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于核心城市而言，其深層次的影響是新房供應(yīng)減少。
同樣以深圳為例，深圳今年內(nèi)僅出讓了兩塊宅地。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2024年1-9月共72個(gè)項(xiàng)目入市，同比2023年同期減少接近4成。再加上深圳大部分的舊改項(xiàng)目都處于停工或者緩慢施工的狀態(tài)，到今年國(guó)慶假期樓市情緒突然暴漲的時(shí)候，有樓盤甚至連樣板間都成功清掉了。
供應(yīng)不足使得“筍盤”迅速出清。從國(guó)慶假期延續(xù)到9日，深圳清掉了8個(gè)樓盤，剛需盤有龍華的華潤(rùn)超核、華潤(rùn)紫云府，光明的聯(lián)發(fā)悅尚居。前海的總價(jià)都在千萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目前海時(shí)代和一灣臻邸也已售罄。
這些樓盤無(wú)一例外在片區(qū)內(nèi)都是資質(zhì)最優(yōu)的一批，但過去一年銷售緩慢，可見觀望情緒濃厚的潛在購(gòu)買力在9•29新政后迅速得到釋放。
“沙井、光明（寶安區(qū)較偏地段），多便宜我都不買。”一名在國(guó)慶期間購(gòu)買了寶安區(qū)寶中片區(qū)某剛需盤的購(gòu)房者稱。
“我在前海就看了一個(gè)樓盤一灣臻邸，因?yàn)榇_實(shí)沒啥可選的了。”一名單身女性購(gòu)房者稱。“但凡沒有在國(guó)慶開盤或加推，或者開盤以后沒有優(yōu)惠促銷，甚至逆勢(shì)提價(jià)、收回折扣，必然也會(huì)流失客戶。另外，部分有瑕疵的項(xiàng)目，特別是在交通、教育配套上有缺陷，國(guó)慶期間銷售表現(xiàn)都不太好。”李宇嘉認(rèn)為目前的樓市，仍是買方市場(chǎng)。
“市場(chǎng)還未全面回暖”
國(guó)慶節(jié)后，清完貨的開發(fā)商一身輕松。“我們節(jié)后開了慶功會(huì)，慶祝國(guó)慶超額完成KPI，現(xiàn)在沒貨賣，主要是提振一下大家的士氣。”一家TOP20開發(fā)商的深圳公司員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。
反倒是規(guī)模更大、存貨更多的開發(fā)商開始患得患失起來(lái)。10月8日節(jié)后上班的第一天，深圳某龍頭央企開發(fā)商的銷售微信群里一片靜寂。這家開發(fā)商在國(guó)慶七天完成了多個(gè)樓盤的清盤，銷售額數(shù)十億，每賣出一套房，銷售都會(huì)往群里發(fā)喜報(bào)，8號(hào)一整天都沒有成交消息。營(yíng)銷部門的一名中層開始焦慮不安：“今天怎么沒動(dòng)靜了？”
好在經(jīng)過8日的休整，節(jié)后的第一周內(nèi)，深圳一手住宅成交和二手成交均達(dá)到了環(huán)比增長(zhǎng)。
即使是剛剛斬獲了“日光盤”的深業(yè)集團(tuán)也表現(xiàn)出了足夠的冷靜。“市場(chǎng)還未全面復(fù)蘇，是否穩(wěn)固復(fù)蘇還需以觀后效。”深業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。
“未來(lái)不確定性還是很大的。”上海某央企開發(fā)商高層對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)，“國(guó)慶銷售顯著增長(zhǎng)，公司沒有慶功，擔(dān)心這波樓市上漲和股市一樣只是一小段快牛，和五月份的那次短暫’小陽(yáng)春’一樣，而且我認(rèn)為是較大可能的?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入預(yù)期、行業(yè)預(yù)期，現(xiàn)在還沒有到能夠止跌回穩(wěn)的條件。”
平安證券在最新的研究報(bào)告中認(rèn)為：樓市成交修復(fù)未完全明朗，市場(chǎng)對(duì)銷售復(fù)蘇持續(xù)性仍有分歧。平安證券認(rèn)為行業(yè)復(fù)蘇主要障礙源于存量庫(kù)存較大，以及房?jī)r(jià)下行和收入擔(dān)憂下的居民購(gòu)房意愿不足。
樓市復(fù)蘇未明確之下，接受《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》采訪的多家開發(fā)商內(nèi)部人士和房企官方，均表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：保持既有的促銷折扣，同時(shí)加快去庫(kù)存。
“在目前的市場(chǎng)背景下，我司在內(nèi)的國(guó)央企更應(yīng)發(fā)揮企業(yè)擔(dān)當(dāng)，落實(shí)各項(xiàng)穩(wěn)定營(yíng)銷措施。”越秀地產(chǎn)方面表示。
“深業(yè)集團(tuán)會(huì)在市場(chǎng)中順勢(shì)而為，抓住時(shí)機(jī)，加快去庫(kù)存，目前仍會(huì)保留促銷折扣。我們會(huì)按公司經(jīng)營(yíng)要求、年度銷售計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)合理安排項(xiàng)目入市。”深業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人表示。
華潤(rùn)置地深圳公司的某高層透露，“樓市應(yīng)該會(huì)慢慢好起來(lái)，現(xiàn)在各個(gè)城市情況不一樣，接下來(lái)的銷售指標(biāo)應(yīng)該會(huì)適度上調(diào)一點(diǎn)，營(yíng)銷方面暫時(shí)不會(huì)收回折扣。”
“不會(huì)收折扣，現(xiàn)在還不知道后面會(huì)怎么樣，還是要趕緊去化。”深圳某本地開發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱。
保利發(fā)展則在投資者交流會(huì)上明確表示：“當(dāng)下一定是最確定的一個(gè)時(shí)間窗口，所以一定是把握當(dāng)下，把能推的貨及時(shí)推出來(lái)?yè)屖铡Ｎ覀?0月份并沒有做太多的折扣回收的動(dòng)作，而是更積極一些，把更多的客戶吸引到樓盤來(lái)。短期內(nèi)營(yíng)銷政策不會(huì)發(fā)生太大的變化。”