今年以來，監(jiān)管部門多次就樓市去庫存工作做出部署。其中，近期的表態(tài)較為密集。
6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調“著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存”。
一周后，中國人民銀行行長潘功勝在2024陸家嘴論壇上表示， 用市場化方式加快推動存量商品房去庫存。
6月20日，住建部要求，收購已建成存量商品房用作保障性住房擴圍至市縣。
與此同時，各地也推出一系列有利于樓市去化的措施。山西大同還針對化解非住宅商品房庫存專門發(fā)文。
種種變化表明，樓市開啟了新一輪的去庫存周期，多管齊下去庫存，成為近期的重要政策導向。
其背景在于，進入2024年，全國商品房待售面積躍至7億平方米以上。加之市場交易降溫，樓市去化周期再度拉長。
庫存規(guī)模升至高位
近些年，全國商品房庫存經(jīng)歷了先降后升的過程。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至5月末，全國商品房待售面積7.43億平方米。雖然比4月有小幅下降，但仍然處于7億平方米以上的高位。
統(tǒng)計局口徑中的“商品房待售面積”，是指已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。這也是衡量樓市庫存的重要指標。
2015年至2016年，我國商品房待售面積曾連續(xù)多月攀升至7億平方米以上的高位。此后逐漸下降，到2019年，一度回落至5億平方米以下。
2019年至2021年，樓市迎來去杠桿之前的最后一輪擴張周期。開發(fā)商紛紛加大投資強度，買地和并購規(guī)模增加。市場交易規(guī)模也一度升至高位，但從2022年開始明顯降溫。這也為此后的庫存攀升埋下伏筆。
從2020年開始，商品房待售面積呈螺旋式上升走勢，到2023年攀升至6億平方米以上，進入2024年，更是超過了7億平方米。
其中，住宅待售面積超過一半，其余為辦公樓、商業(yè)營業(yè)住房及其他庫存。
從區(qū)域分布來看，這些庫存并不均衡。易居研究院通過對100個城市的新房庫存研究發(fā)現(xiàn)，三四線城市的去庫存壓力要大于一二線城市，這在很大程度上是由于三四線城市市場熱度不高所致。
根據(jù)該機構的統(tǒng)計，截至今年4月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期為26.5個月。其中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為20.1個月、23個月和34個月。
該機構還指出，從城市內部來看，郊區(qū)樓盤要面臨比市區(qū)樓盤更大的去化難題。“目前供求關系的新問題是，市區(qū)和好地段的關系有所緩解，但郊區(qū)項目在原有基礎上進一步惡化。一方面，此類郊區(qū)的新盤庫存房源本身就相對多；另一方面，隨著限購的全面放開，部分需求由郊區(qū)轉向市區(qū)。這都會導致郊區(qū)的供求關系進一步惡化。”
去庫存“多管齊下”
在政策層面，近幾個月來，監(jiān)管部門對樓市去庫存工作做出了多項表態(tài)和部署。
4月30日中共中央政治局召開會議指出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。
5月17日，住建部副部長董建國在國務院政策例行吹風會上介紹了保交房四大工作重點，其中包括“推動消化存量商品住房”。他指出，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。
當日，央行表示，擬設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月7日，國務院常務會議指出，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。
6月20日，住建部要求，收購已建成存量商品房用作保障性住房擴圍至市縣。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從這一輪的政策表態(tài)來看，樓市去庫存并不是獨立推進的，而是與保交樓、保障房建設等工作并行推進。這既說明樓市去庫存工作的復雜性，也意味著政策層面的思路為統(tǒng)籌推進，而不是單純的點對點解決問題。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年二季度以來，湖北、寧夏、廣州、武漢等地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房。另有不少城市和區(qū)域發(fā)布了相關公告。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，隨著諸多支持政策的落地，預計各地將加快對存量商品房的收儲進程。
嚴躍進表示，樓市正在開啟新一輪的去庫存周期，除了上述措施外，各地推出的降低購房門檻、促進樓市消費的政策，本質上也是為了消化庫存。
值得注意的是，一些城市針對非住宅類的商品房庫存出臺了針對性措施。6月中旬，大同發(fā)布《關于加快化解非住宅商品房庫存方案》，推出合理確定房地產(chǎn)項目商住配比、加強非住宅去化與樓宇經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展、降低非住宅商品房用戶使用成本等12條相關措施。
嚴躍進認為，考慮到寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)領域的庫存規(guī)模，推出這類措施很有必要。其中，在庫存規(guī)模較大的三四線城市，類似的政策有可能被復制。