繼“5·17房產(chǎn)新政”之后，全國(guó)多地新房、二手房市場(chǎng)正向反饋明顯，不少城市出現(xiàn)成交“回暖”現(xiàn)象。新政帶動(dòng)了市場(chǎng)的成交量，卻拉不動(dòng)二手房?jī)r(jià)格下跌的頹勢(shì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)一線、二線、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均為下降，其中省會(huì)城市濟(jì)南截至今年5月二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到了十三連降。山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者留意到，濟(jì)南有二手房房源4個(gè)月時(shí)間調(diào)價(jià)10次，降價(jià)41萬(wàn)元才實(shí)現(xiàn)成交，而部分熱門城市，更是直接在線上中介平臺(tái)上“隱去”了歷史成交價(jià)。“價(jià)高傷買家，價(jià)賤傷賣家”，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境氛圍中，二手房已然陷入了一場(chǎng)買賣博弈局。

文/圖　山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者　夏子繁

二手房頻頻降價(jià)，市場(chǎng)進(jìn)入博弈狀態(tài)

4個(gè)月降價(jià)41萬(wàn)元

二手房房主糾結(jié)與無(wú)奈

“降降降”，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格的“滑鐵盧”還在持續(xù)……根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來(lái)，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格一直維持下降趨勢(shì)，每月環(huán)比降幅不大，但維持下降趨勢(shì)較久，在2023年4月濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格迎來(lái)一波三連漲后，二手房?jī)r(jià)格很快轉(zhuǎn)漲為降，截至今年5月已經(jīng)達(dá)到了十三連降。

在某線上二手房交易平臺(tái)上，記者隨意瀏覽搜尋了幾套二手房房源，根據(jù)該交易平臺(tái)提供的房源時(shí)間軸相關(guān)信息顯示，這幾套二手房房源掛牌價(jià)調(diào)整頻次較高，且多為調(diào)低價(jià)格。以濟(jì)南市歷下區(qū)和平路附近一套房源為例，該套房源今年1月掛牌出售，掛牌價(jià)為146萬(wàn)元。從房源數(shù)據(jù)軸數(shù)據(jù)來(lái)看，該套房源自掛牌后一直在調(diào)低價(jià)格，其中4月中旬和4月下旬調(diào)價(jià)幅度最高，分別為降價(jià)8萬(wàn)元和降價(jià)7萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)10次調(diào)價(jià)，該套房源最終以降價(jià)41萬(wàn)元，在5月底完成成交，成交價(jià)為104萬(wàn)元。

據(jù)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上今年以來(lái)類似上述二手房頻頻降價(jià)的案例屢見(jiàn)不鮮。此前雪山唐冶小高層的房?jī)r(jià)就曾達(dá)到15000元/平方米左右，而現(xiàn)如今二手房成交價(jià)格在14000元至16000元/平方米之間；大漢峪、高新區(qū)此前好樓層二手房房?jī)r(jià)為26000元至30000元/平方米，現(xiàn)如今成交價(jià)僅需20000元至24000元/平方米；對(duì)于部分偏僻片區(qū)的老破小房源，其二手房成交價(jià)甚至跌破10000元/平方米。舉例來(lái)看，濟(jì)南西客站片區(qū)有房源兩室兩廳，掛牌售價(jià)為83萬(wàn)元，建筑面積為93.43平方米，單價(jià)僅為8884元/平方米。

“不想降價(jià)也得降，小區(qū)平均成交價(jià)就是標(biāo)準(zhǔn)，不降價(jià)買家都不會(huì)看你的房子。”有二手房房主告訴記者，當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境非常考驗(yàn)賣家心理素質(zhì)，低了感覺(jué)吃虧，高了又沒(méi)辦法吸引人購(gòu)買。“急需用錢的時(shí)候就盼著不虧本，掙多掙少的現(xiàn)在也沒(méi)那么重要了。”該房主表示，他身邊有很多同他有著一樣心思的買家，都希望還能在買賣交易中稍微掙一點(diǎn)，“著急的就降價(jià)賣，不著急的就等等，反正現(xiàn)在想抬價(jià)太困難了。”

“一老一小”并非絕對(duì)堅(jiān)挺

降價(jià)根源在市場(chǎng)不在買家

在濟(jì)南二手房房?jī)r(jià)頻遭“滑鐵盧”的背景下，業(yè)內(nèi)常有觀點(diǎn)認(rèn)為市場(chǎng)上“一老一小”的房源價(jià)格最為堅(jiān)挺，而事實(shí)上真的如此嗎？所謂“一老一小”房源，一類是為孩子入學(xué)考慮的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房，另一類則是為老人改善居住條件的養(yǎng)老房，這兩類房源一類不愁賣，一類容易達(dá)成交易。

“學(xué)區(qū)房無(wú)論在哪個(gè)城市都是二手房關(guān)注的焦點(diǎn)，而養(yǎng)老房主要是易成交。”有房產(chǎn)中介人士表示，一些賣家考慮為家里老人改善居住條件，于是想著置換新房，而整個(gè)交易過(guò)程中這類賣家多考慮市場(chǎng)房源量大，僅期望補(bǔ)個(gè)置換差價(jià)，所以大部分的交易這類賣家都不會(huì)過(guò)于抬高價(jià)格，多為“低買低賣”，而這也就導(dǎo)致該類房源成交周期相對(duì)較短。在目前買方市場(chǎng)大背景下，比較權(quán)威的認(rèn)知為二手房成交周期平均為6個(gè)月左右，而這“一老一小”兩類優(yōu)質(zhì)的房源成交周期均小于6個(gè)月。

但記者留意到，近段時(shí)間以來(lái)，一些被冠以“一老一小”名號(hào)的優(yōu)質(zhì)房源也開(kāi)始了降價(jià)行為。以經(jīng)五路附近某熱點(diǎn)區(qū)域房源為例，該區(qū)域僅有33套房源在售，自今年4月以來(lái)，已經(jīng)成交了4套房源。但從成交數(shù)據(jù)軸來(lái)看，該片區(qū)房源最高價(jià)曾達(dá)到36000元/平方米，而5月最新成交均價(jià)已經(jīng)降到了27000元/平方米。

“降價(jià)是促進(jìn)二手房成交的手段，現(xiàn)在不降很難賣。”